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    樓市下半場怎么走?這位地產大佬說透了

    2018-09-13  Sueish
    正說時勢,解碼財經,洞悉全局



    大佬唱衰自己?怪事年年有,今年特別多。


    作者:凱風君   

    來源:房屋屋(ID:its-home)


    “安全第一”。


    在2018中期業績會上,孫宏斌毫不猶豫地說。在孫宏斌看來,宏觀調控政策在短期內不會放松,購買預期也會發生變化,融創要做到安全第一。


    市場驚呼,孫宏斌變了。


    在人們的印象里,無論是與聯想長達二十多年的是非恩怨,還是“揮淚斬樂視”的悲情,抑或對壘王石宣言挑戰萬科霸主地位,還是在“摔杯子聲中”快意接盤萬達文旅,孫宏斌和融創一直都被認為“狼性房企”的代表。



    2017年,融創更是坐上中國房企第四把交椅,2018年中期的凈利更是暴增288%。


    為何突然之間,孫宏斌變得“保守”了?



    兩個判斷:調控不會放松,預期發生變化


    孫宏斌的變化,不是突然發生的。


    2015年和2016年,融創成為中國房地產市場最耀眼的明星。就在這兩年,融創在一二線城市大舉并購,堪稱“并購之王”;融創出沒之處,更是地王頻出,轉而收獲“地王收割機”的名號。


    然而,2016年之后,融創拿地步伐全面放緩。原因是,孫宏斌預測樓市即將發生變化:


    第一,這次宏觀調控的嚴峻程度是超乎想象的,政策沒有放松的跡象,有些地方還在加緊。

    第二,隨著政策的持續,消費預期、購買預期也會發生變化。


    這是2016年的判斷,如今這些預測正在一一應驗。


    自從2016年史上最嚴樓市調控開啟以來,調控的態勢一直都在收緊,從未放松。樓市調控之嚴,前所未有;官方態度之堅決,也是前所未有。正是在這種強勢調控預期之下,消費預期也正在發生變化,多地市場已經開始橫盤調整。


    面對這種形勢,融創早已停止在公開市場拿地。事實上,今年以來,全國土地流拍已經超過800宗,其中不乏上海廣州杭州南京等熱點城市,對前景謹慎的顯然不只融創一家。(更多可參閱《800宗土地流拍,19萬億債務壓頂,歷史一幕正在重演》)


    當然,前兩年的瘋狂并購,讓融創收益頗豐。目前,融創的土地儲備規模達到2.31億平米,總貨值3.29萬億,足夠未來兩三年的開發,這也是孫宏斌不用冒險的底氣所在。


    未來五年:不會大漲也不會大跌


    樓市已經進入冰封期,這是所有人的共識。


    在今年3月的亞布力論壇上,孫宏斌就對此有了更加通俗的解釋:


    這個行業不存在大幅度上漲的可能性,也不存在大幅度下降的可能性,今后五年都是波動的。


    政府的干預只能讓波動顯得窄,如果政府不管話,前年、去年一直漲,然后下到很低。現在政府在管,是讓波動變窄,今后五年甚至十年里面都是在波動區間,在波動向上。


    所謂政府干預讓波動顯得窄,其實就是政府以限購限售冰封樓市,既要遏制房價上漲,又要防止房價下跌。



    近可,以時間換空間,防止金融風險疊加;遠可,為房地產稅的出臺騰挪空間。



    一二線VS三四線:三四線不會碰


    對于一二線與三四線的選擇,不同房企的態度截然不同。


    恒大碧桂園是三四線戰略的最大受益者,借助這一波棚改貨幣化的狂飆突進,三四線樓市絕地翻身,恒大碧桂園借此雙雙超越萬科,先后登上中國房地產一哥的寶座。



    不久前,恒大表示,未來只會覆蓋一二線、發達三線城市,四線不打算去。


    身處第四把交椅的融創更徹底。早在2015年,孫宏斌就明確表示:


    不會進入三四線城市,即便二線城市,也需要優選進入。


    在這次中期業績會上,孫宏斌更是直言不諱:


    市場變化后,三四線涼的最快。很多開發商之所以感到焦慮,是因為他們布局有問題。


    的確,正如我們在《棚改貨幣化退潮,三四線房價注定涼涼》一文中所論證的,棚改貨幣化一旦退潮,三四線的房價上漲就難以持續。以三四線作為主要布局的房企,顯然要開始面臨大幅調整的壓力。



    買房子VS買股票:買房不如買股


    買房還是炒股,對于許多投資者一直都是兩難選擇。


    在過去長達二十年的房地產大牛市里,買房的收益遠遠超過炒股。然而,隨著樓市冰封、行情逆轉,買房的優勢變得不那么明顯。


    孫宏斌的建議是:


    有購房需求的,比如結婚,可以買。如果投資,還是買股票好,比買房子好很多。


    的確,從估值上看,樓市正處于二十年的大頂,而股市正處于這一輪的底部。


    但是,到底買房還是炒股,其實沒有固定答案。有必要指出的是,買房是專業活,炒股也是個專業活。有太多的人跟著行情跑,追漲殺跌,到頭來成為滋養別人的韭菜。


    顯然,無論買房還是炒股,都要有自己的判斷。沒有永遠只漲不跌的市場,要守好自己手中的錢。



    房企大分化:兩年后見真章


    2018年中報,無論是內股房企,還是港股房企,業績都一片爆紅。然而,與此對比,房地產股價卻在一路下行,甚至跑輸大盤。


    這背后的道理在于,由于銷售回款的原因,房企的業績都有滯后性。這方面,孫宏斌說的很清楚:


    今年你看大家的業績都不錯,是因為今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的業績反映在今年,所以大家今年的業績都不錯。


    在孫宏斌看來,兩年以后,業績分化會比較嚴重,是因為兩年后會反映出今年的業績和明年的業績。


    今年的業績、明年的業績分化就比較大了,因為在前年買的地如果按限價賣,一定是虧錢的。


    制約房企未來的因素有二,一是限價,限價是強制讓房企讓利于剛需,房企不得不通過雙合同、茶水費來彌補這一差價,但隨著搖號的普及,房企已無多少投機空間。


    另一方面,面粉貴過面包,在2017年高位拿地的房企,必然要面臨業績走低的未來。



    孫宏斌的忠告


    孫宏斌半生戎馬,90年代在聯想一度被定為接班人,后來卻被柳傳志親手送進監獄。出獄后,孫宏斌創立順馳,進軍房地產,大舉拿地,令行業側目,2006年,順馳因資金鏈斷裂,無奈割肉。


    出師未捷,孫宏斌并不氣餒。2010年,孫宏斌攜融創歸來,以并購玩法到處抄底,一舉將融創送往中國房企第四把交椅。


    這樣一位地產大佬,如果說靠著賭性一次次絕地重生,顯然并不客觀。在激進背后,還有著對于政策、市場極其敏銳的判斷。



    所以,不妨把孫宏斌的忠告,作為樓市冰封期的買房參考。

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      來自: Sueish > 《財經》

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