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    在中国,我们为什么住不上好房子?

    2018-09-21  Sueish

    文丨子木


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    得第一次在南京古城墙下散步?#20445;?#26379;友给我讲了一个故事。


    “你知道这城墙里砌着是什么吗?”


    我被问的一愣,“除了砖头和泥巴,还能有什么?”


    “其实,还有人。。”


    石头墙里砌人这个画面太美,有些渗人,让我有些慌张,他笑了笑。


    其?#30340;?#20140;古城墙是明太祖朱元璋修建的,朱元璋这个人的缺点挺多,尤其是多疑,从开国功臣三十四位被他干掉三十三位级就能看得出来。


    其次是胆子小,为了守住这得来不易的江山,他修了这古城墙御外敌,号称坚如磐石,天下第一。事实也证明了朱元璋并没撒谎,这座古城墙至今为止历经沧桑600余年,依?#36824;?#33509;金汤。


    在修南京城墙?#20445;?#26417;元璋经常跑到工地去检验工程质量,他随便走到一处城墙工地,就叫人将他指向之处拆开检查,看有没有偷工减料,以次充好,不合“程式”。如若发现问题,这一段工程的质监员、包工头、工匠都抓起来砍掉脑袋,然后“筑筑者于垣中”。


    把人当做材料给砌到城墙里去,或许就是南京明城墙屹立至今的真相,现在来讲就是建筑过程中对原材料的把控和严格的质量管理。


    其实不只朱元璋,古代无论是建造达官权贵府邸的工程商,还是坊间民传?#37027;?#20154;工?#24120;?#20182;们都是有信仰的,“命以屋为存,匠以艺为生”。


    那时候也没什么营销或者媒体广告,工匠要想活得滋润,就必须靠民间口碑,实打实的做质量做工艺。


    然而把时间拉回到现在,你会发现,老祖宗留下那?#24867;?#20449;仰和匠心传承,好像刨开城墙也难寻了。



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    前几天台风“山竹”登陆?#24867;?#21270;身质监员给中国现代建筑做了一次彻头彻尾?#30446;?#21387;测试。


    体测结果为五级伤?#23567;?/span>


    在山竹的抚摸中,大量的玻璃窗直接被“吹”爆,甚至有的连窗框一起被吹?#26705;?#38548;断?#30928;?#33853;,外挂空调随风飘荡。




    甚至一些刚建成验收完毕的房子也大面积出现渗水漏水现象,外墙脱落。至于原因,只有两个,要么施工不当要么偷工减料,这种问题应该在台风发生之前就已经出现了空鼓。而且很多豪宅也未幸免于?#36873;?/span>



    昨天有个粉丝在研习社问我:“为什么网上都说2018年建造的房子可能是历史上最差的?”


    其实这就是限价政策的恶果,举个例子。


    如果一个开发商开发项目,本来房子卖100块钱,买地花50块钱,给建造商25块钱,自己赚15块,留下10块去造房子,如果有一天,有人不让你卖100了,让你卖95块钱,但同样买地还得花50(可能更多),建筑商还是25块钱,开发商为了保持利润,企业正常运转继续抽15块钱,那么造房子就只能剩下5块钱了。


    至于5块钱造的房子和10块钱造的房子有什么不同,你也绝对看不出来!柱子里的钢筋四根少两根,粗细瘦一圈,你总不能刨开看吧。


    一般来说,只有施工单位的人知道房子有多差,注意是有!多!差!


    现在地产商做一个项目,拿着施工图纸去招标施工单位,从材?#31995;?#20154;工,全部交给总包。最后总包报价最低的,往往中标。低到有时候从理论上都不赚钱,更不要说管理水平再不行?#37027;?#20917;了。那么施工单位一个项目一干,从进场到交付,一般两三年,谁没事干个两三年公益事业对?#26705;?#35201;挣钱的。


    话在转回说一个,地产商在拿着施工图纸去招标总包之前,需要去找设计院做施工图的设计,没图纸,施工单位也是无米之炊上傻坐?#37027;?#22919;。而地产商为了省钱,会特别看重成本占比较大的钢材的消耗量。用多大?#26412;?#30340;钢筋,用多少根,由设计院的结构专业通过计算和规范的限制?#33539;ā?/span>


    所以,地产商为了激励设计院帮助其省钱,往往会在合同里写明含钢量上限,并附带一条类似于“钢筋每省一吨,设计费多一块钱”的条款。我认识一个行业内特别资深的结构老师出的施工图,因为桩太省,以至于地产商有点害怕,而要求其多加几根,很多地产商慕名而去找他做结构设计。


    回头想想,本没有多少余量的结构设计(但仍然是满足规范的),碰上一个要赚钱的施工单位。就很容易'有多差“了。


    3


    那么2018年建筑的房子质量是历史上最差的一年,是因为限价政策造成的。那么其他年份的房子质量就是好的吗?


    不可能。


    前几天?#22270;?#20010;地产朋友吃饭,还专门讨论过这个问题。


    大概从2008年以后推,这10年来,房价下跌了,房子质量不好,房价涨了,房子质量依旧不好。


    朋友的解?#22836;?#24120;到位。房价下跌了,房子卖不出去,我们没啥利润,只能缩减成本,能省即省;房价上涨了,利润大了,我们为了快速回流资金,只能加快周转效?#21097;?#31532;一层水泥还没晾干就得上第二层,钢筋架构还没搭好,外墙就运过来了。


    你看去年房价大涨年,工程出了多少问题?开发商都在赛跑抢市场,谁慢了就被吃了,最典型的就是开发商去三?#21335;?#22478;市淘金。


    因为就像去年三?#21335;?#36825;?#20013;?#24773;,真的是百年难遇,大家都知道是一次性买卖。大型房企去三?#21335;?#24067;局淘金拼的是速度,而本地开发商为了“抵御外?#23567;?#20063;跟着拼命提高建筑速?#21462;?/span>


    所以闭着眼睛也能猜到工程质量,不出意外,今年下半年还会集中爆发一次维权潮。至于维权能拖就拖,等到“下个周期?#26412;?#22909;了。


    这里让我想到2007年的一个案例。


    上海一家知名大型开发商,在2007年开发了一个楼盘。2007年上海的房价可是处于高位,1万7每平米的均价,人都是抢着购买。但是等这个项目交付的时候,时间已经是2008年了。


    2008年金融危机一场下来,这个项目周边的二手房以及新房的房价一落千?#26705;?#20174;1万7降到了1万3。


    对于普通购房者来说,买一套100平米的房子,隔年赔了40万,这种打击不是一般人能承受住的,况且那还是08年的40万。所以购房者在收房的时候是满是?#36141;蕖?/span>


    在这种情况下,房子是千万不能出问题的,然而事与愿违,房子不单出了问题,还是大问题。


    在验房收房的时候,架空的地板踩出来都是冒?#19994;模?#28895;道各种串味,然后就是隔音相当差劲,在这个屋子说话,在隔壁的屋子听的更清楚。


    房价暴跌再加上房子质量出现问题,直接激化了业主的不满情绪。于是以专业炒房客为领袖的业主维权团队开始进行轰轰烈?#19994;?#32500;权运动。


    那时候疯狂到,业主们扛着大旗天天站在开发商的办公室大楼门口围堵这家房企的员工,导致工作无法正常进?#23567;?/span>


    每天这家房企员工的日常工作就是道歉和挨骂。但是只要业主不退房,一切都好说。


    就这样修修补补到了下半年,2018年底的时候,50%的业主同意了交房。


    而这个时候,又发生了一个更?#29616;?#30340;事情。


    那就是淋浴房漏水?#24405;?#22240;为房子是架空结构,淋浴房的水直接可以漏到整个地面上,这不单对房子结构造成了影响,还对业主的家具造成了巨大的损失。突然之间,整体矛盾升级,场面失去了控制。


    从2009年315开始,各大主流媒体开始轮番攻击和质疑这家房企,政府也贴出了大公告严批。这家房企一?#35748;?#20837;舆论漩涡,项目总在年总结会议上两眼泪目,这么大一家房企竟要因为这一个项目折进去了。


    但是,这家房企在口诛?#21490;?#20013;挣扎了大半年后,突然迎来了转折机遇。


    这个时间点就是2009年?#20303;?#19978;海房价开始回暖,并且从之前的1万3一?#25151;?#39129;到了2万多。这时候,几乎之前所有前来维权的业主同步消失了,没有一个人再会因为房子质量问题再去维权。



    4


    第三部分我?#20040;?#37327;的篇幅去细讲这个案例。其一是在?#24471;?#22312;这年头买房维权已经司空见惯,其二是在?#24471;?#20013;国房子质量问题这些年始终没有得到解决,其实背后有一个最深层次的原因,就是房价。


    房价一轮接一?#20540;?#19978;涨,已经让房子淡去了居住属性,更多的是投资属性。从商品房时代开启之后,客户要求的只是房子能涨多少钱,而不是房子的质量有多好?


    当然开发商肯定会把所有精力?#24230;?#21040;你所关注的事情上去,例如如果从政府手里拿到更便宜的土地,如何忽悠客户,告诉他们这个地方未来会如?#20301;?#29190;、如何暴涨。


    等你第一次去售楼处买房的时候,接待人员首?#28982;?#25226;你领到沙盘旁?#37027;?#20301;图旁,告诉你这个房子未来的升值潜力有多大,规划有多么的好,其次再看户型和质量,当然这个规划存在不存在,能不能实现,就另当别论了 。


    就像2017年这轮房价大涨,很多地方的房子抢?#35760;?#19981;到,你还会在乎质量吗?你不买,照样有别人买。



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