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    在中國,我們為什么住不上好房子?

    2018-09-21  Sueish

    文丨子木


    1


    得第一次在南京古城墻下散步時,朋友給我講了一個故事。


    “你知道這城墻里砌著是什么嗎?”


    我被問的一愣,“除了磚頭和泥巴,還能有什么?”


    “其實,還有人。。”


    石頭墻里砌人這個畫面太美,有些滲人,讓我有些慌張,他笑了笑。


    其實南京古城墻是明太祖朱元璋修建的,朱元璋這個人的缺點挺多,尤其是多疑,從開國功臣三十四位被他干掉三十三位級就能看得出來。


    其次是膽子小,為了守住這得來不易的江山,他修了這古城墻御外敵,號稱堅如磐石,天下第一。事實也證明了朱元璋并沒撒謊,這座古城墻至今為止歷經滄桑600余年,依然固若金湯。


    在修南京城墻時,朱元璋經常跑到工地去檢驗工程質量,他隨便走到一處城墻工地,就叫人將他指向之處拆開檢查,看有沒有偷工減料,以次充好,不合“程式”。如若發現問題,這一段工程的質監員、包工頭、工匠都抓起來砍掉腦袋,然后“筑筑者于垣中”。


    把人當做材料給砌到城墻里去,或許就是南京明城墻屹立至今的真相,現在來講就是建筑過程中對原材料的把控和嚴格的質量管理。


    其實不只朱元璋,古代無論是建造達官權貴府邸的工程商,還是坊間民傳的巧人工匠,他們都是有信仰的,“命以屋為存,匠以藝為生”。


    那時候也沒什么營銷或者媒體廣告,工匠要想活得滋潤,就必須靠民間口碑,實打實的做質量做工藝。


    然而把時間拉回到現在,你會發現,老祖宗留下那點兒信仰和匠心傳承,好像刨開城墻也難尋了。



    2


    前幾天臺風“山竹”登陸廣東,化身質監員給中國現代建筑做了一次徹頭徹尾的抗壓測試。


    體測結果為五級傷殘。


    在山竹的撫摸中,大量的玻璃窗直接被“吹”爆,甚至有的連窗框一起被吹飛,隔斷門脫落,外掛空調隨風飄蕩。




    甚至一些剛建成驗收完畢的房子也大面積出現滲水漏水現象,外墻脫落。至于原因,只有兩個,要么施工不當要么偷工減料,這種問題應該在臺風發生之前就已經出現了空鼓。而且很多豪宅也未幸免于難。



    昨天有個粉絲在研習社問我:“為什么網上都說2018年建造的房子可能是歷史上最差的?”


    其實這就是限價政策的惡果,舉個例子。


    如果一個開發商開發項目,本來房子賣100塊錢,買地花50塊錢,給建造商25塊錢,自己賺15塊,留下10塊去造房子,如果有一天,有人不讓你賣100了,讓你賣95塊錢,但同樣買地還得花50(可能更多),建筑商還是25塊錢,開發商為了保持利潤,企業正常運轉繼續抽15塊錢,那么造房子就只能剩下5塊錢了。


    至于5塊錢造的房子和10塊錢造的房子有什么不同,你也絕對看不出來!柱子里的鋼筋四根少兩根,粗細瘦一圈,你總不能刨開看吧。


    一般來說,只有施工單位的人知道房子有多差,注意是有!多!差!


    現在地產商做一個項目,拿著施工圖紙去招標施工單位,從材料到人工,全部交給總包。最后總包報價最低的,往往中標。低到有時候從理論上都不賺錢,更不要說管理水平再不行的情況了。那么施工單位一個項目一干,從進場到交付,一般兩三年,誰沒事干個兩三年公益事業對吧,要掙錢的。


    話在轉回說一個,地產商在拿著施工圖紙去招標總包之前,需要去找設計院做施工圖的設計,沒圖紙,施工單位也是無米之炊上傻坐的巧婦。而地產商為了省錢,會特別看重成本占比較大的鋼材的消耗量。用多大直徑的鋼筋,用多少根,由設計院的結構專業通過計算和規范的限制確定。


    所以,地產商為了激勵設計院幫助其省錢,往往會在合同里寫明含鋼量上限,并附帶一條類似于“鋼筋每省一噸,設計費多一塊錢”的條款。我認識一個行業內特別資深的結構老師出的施工圖,因為樁太省,以至于地產商有點害怕,而要求其多加幾根,很多地產商慕名而去找他做結構設計。


    回頭想想,本沒有多少余量的結構設計(但仍然是滿足規范的),碰上一個要賺錢的施工單位。就很容易'有多差“了。


    3


    那么2018年建筑的房子質量是歷史上最差的一年,是因為限價政策造成的。那么其他年份的房子質量就是好的嗎?


    不可能。


    前幾天和幾個地產朋友吃飯,還專門討論過這個問題。


    大概從2008年以后推,這10年來,房價下跌了,房子質量不好,房價漲了,房子質量依舊不好。


    朋友的解釋非常到位。房價下跌了,房子賣不出去,我們沒啥利潤,只能縮減成本,能省即省;房價上漲了,利潤大了,我們為了快速回流資金,只能加快周轉效率,第一層水泥還沒晾干就得上第二層,鋼筋架構還沒搭好,外墻就運過來了。


    你看去年房價大漲年,工程出了多少問題?開發商都在賽跑搶市場,誰慢了就被吃了,最典型的就是開發商去三四線城市淘金。


    因為就像去年三四線這種行情,真的是百年難遇,大家都知道是一次性買賣。大型房企去三四線布局淘金拼的是速度,而本地開發商為了“抵御外敵”也跟著拼命提高建筑速度。


    所以閉著眼睛也能猜到工程質量,不出意外,今年下半年還會集中爆發一次維權潮。至于維權能拖就拖,等到“下個周期”就好了。


    這里讓我想到2007年的一個案例。


    上海一家知名大型開發商,在2007年開發了一個樓盤。2007年上海的房價可是處于高位,1萬7每平米的均價,人都是搶著購買。但是等這個項目交付的時候,時間已經是2008年了。


    2008年金融危機一場下來,這個項目周邊的二手房以及新房的房價一落千丈,從1萬7降到了1萬3。


    對于普通購房者來說,買一套100平米的房子,隔年賠了40萬,這種打擊不是一般人能承受住的,況且那還是08年的40萬。所以購房者在收房的時候是滿是怨恨。


    在這種情況下,房子是千萬不能出問題的,然而事與愿違,房子不單出了問題,還是大問題。


    在驗房收房的時候,架空的地板踩出來都是冒灰的,煙道各種串味,然后就是隔音相當差勁,在這個屋子說話,在隔壁的屋子聽的更清楚。


    房價暴跌再加上房子質量出現問題,直接激化了業主的不滿情緒。于是以專業炒房客為領袖的業主維權團隊開始進行轟轟烈烈的維權運動。


    那時候瘋狂到,業主們扛著大旗天天站在開發商的辦公室大樓門口圍堵這家房企的員工,導致工作無法正常進行。


    每天這家房企員工的日常工作就是道歉和挨罵。但是只要業主不退房,一切都好說。


    就這樣修修補補到了下半年,2018年底的時候,50%的業主同意了交房。


    而這個時候,又發生了一個更嚴重的事情。


    那就是淋浴房漏水事件,因為房子是架空結構,淋浴房的水直接可以漏到整個地面上,這不單對房子結構造成了影響,還對業主的家具造成了巨大的損失。突然之間,整體矛盾升級,場面失去了控制。


    從2009年315開始,各大主流媒體開始輪番攻擊和質疑這家房企,政府也貼出了大公告嚴批。這家房企一度陷入輿論漩渦,項目總在年總結會議上兩眼淚目,這么大一家房企竟要因為這一個項目折進去了。


    但是,這家房企在口誅筆伐中掙扎了大半年后,突然迎來了轉折機遇。


    這個時間點就是2009年底。上海房價開始回暖,并且從之前的1萬3一路狂飆到了2萬多。這時候,幾乎之前所有前來維權的業主同步消失了,沒有一個人再會因為房子質量問題再去維權。



    4


    第三部分我用大量的篇幅去細講這個案例。其一是在說明在這年頭買房維權已經司空見慣,其二是在說明中國房子質量問題這些年始終沒有得到解決,其實背后有一個最深層次的原因,就是房價。


    房價一輪接一輪地上漲,已經讓房子淡去了居住屬性,更多的是投資屬性。從商品房時代開啟之后,客戶要求的只是房子能漲多少錢,而不是房子的質量有多好?


    當然開發商肯定會把所有精力投入到你所關注的事情上去,例如如果從政府手里拿到更便宜的土地,如何忽悠客戶,告訴他們這個地方未來會如何火爆、如何暴漲。


    等你第一次去售樓處買房的時候,接待人員首先會把你領到沙盤旁的區位圖旁,告訴你這個房子未來的升值潛力有多大,規劃有多么的好,其次再看戶型和質量,當然這個規劃存在不存在,能不能實現,就另當別論了 。


    就像2017年這輪房價大漲,很多地方的房子搶都搶不到,你還會在乎質量嗎?你不買,照樣有別人買。



    ·  END  ·

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      來自: Sueish > 《財經》

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